Cómo alquilar tu piso o habitación en Airbnb y cuánto puedes ganar

Guía actualizada a agosto de 2026 por el equipo de Ahorradoras.

Alquilar tu piso o una habitación en Airbnb puede generarte entre 400 y 4.000 euros al mes, según la ciudad, la zona y la temporada. Pero antes de publicar el anuncio necesitas tres cosas: el número de Registro Único de Arrendamientos, la licencia turística de tu comunidad autónoma y, desde abril de 2025, el permiso expreso de tu comunidad de propietarios. En esta guía te contamos cuánto se gana de verdad descontando gastos, qué papeles necesitas, cómo tributa y cómo empezar paso a paso.

Cuánto se gana realmente alquilando tu piso en Airbnb

Los ingresos dependen de cuatro variables: precio medio por noche, ocupación, estacionalidad y gastos. Estas cifras son orientativas para alquiler turístico de corta estancia y corresponden a ingresos brutos, antes de comisiones e impuestos.

Para el alquiler tradicional de habitaciones a estudiantes o profesionales, los precios se mueven entre 300 y 700 euros al mes por habitación, con ingresos mucho más estables y muchísima menos gestión.

Cómo calcular lo que vas a ganar con tu vivienda

No te fíes de los titulares. Haz el cálculo con tu propio piso en tres pasos:

1. Busca el precio medio por noche. Entra en Airbnb como si fueras huésped, filtra por tu barrio y tu número de huéspedes y apunta el precio de 8 o 10 alojamientos parecidos al tuyo en una semana normal.
2. Estima la ocupación. En ciudades con demanda alta lo realista es un 60-75 %. En destinos de costa, un 85 % en verano y un 20 % en invierno. Si acabas de empezar, calcula un 45-55 % el primer año.
3. Multiplica y resta. Precio por noche × noches ocupadas = ingreso bruto. A eso le restas comisión de plataforma, suministros, comunidad, seguro, mantenimiento y, si delegas, la gestión.

Ese mismo piso en alquiler tradicional se alquilaría por unos 950 € al mes con apenas 200 € de gastos: 750 € netos, sin gestión diaria y con derecho a la reducción del IRPF que verás más abajo. La diferencia real no es el triple: suele estar entre un 30 y un 60 % más, a cambio de mucho más trabajo.

Los gastos reales de alquilar en Airbnb (los que nadie te cuenta)

Airbnb, alquiler tradicional o alquiler de habitación: cuál te conviene

En Ahorradoras lo resumimos así: si vas a delegar la gestión y tu ocupación no supera el 60 %, el turístico deja de compensar frente a un buen alquiler de larga duración.

Requisitos legales para alquilar tu piso en Airbnb en 2026

Esta es la parte que más dinero cuesta ignorar. En España hay cuatro filtros y tienes que pasarlos todos.

1. El Número de Registro Único de Arrendamientos

Desde el 1 de julio de 2025 todas las plataformas están obligadas a verificar y mostrar el número de registro de cada alojamiento de corta duración. Sin ese número tu anuncio puede ser retirado o bloqueado. Lo regula el Real Decreto 1312/2024 y se solicita por vía registral aportando los datos del titular, la dirección, la referencia catastral y la capacidad de la vivienda. Primero recibes un número provisional y después el definitivo, tras la validación.

Además, cada mes de febrero tienes que presentar una declaración anual con la información del ejercicio anterior.

2. La licencia turística de tu comunidad autónoma

El registro único no sustituye a la licencia autonómica de vivienda de uso turístico. Los requisitos cambian mucho de una comunidad a otra y en ciudades como Barcelona o Madrid hay moratoria para nuevas licencias en buena parte del centro, lo que en la práctica significa que no podrás alquilar turísticamente si no la tienes ya.

3. El permiso expreso de la comunidad de propietarios

Esta es la novedad que más ha cambiado el panorama. Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el alquiler turístico está prohibido por defecto salvo que la comunidad lo autorice expresamente.

• Necesitas el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación. Es un doble quórum: no basta con cumplir uno de los dos.
• Quien ya operaba legalmente antes de esa fecha está protegido: la comunidad no puede prohibirle la actividad de forma retroactiva.
• La comunidad puede aprobar un recargo de hasta el 20 % en las cuotas de los pisos destinados a uso turístico.

Consigue el acuerdo por escrito y recogido en acta antes de solicitar la licencia: en muchas comunidades autónomas te lo van a pedir dentro del expediente.

4. El registro de viajeros

Estás obligada a comunicar los datos de tus huéspedes a las autoridades a través de la plataforma oficial de hospedajes, dentro de las 24 horas siguientes al check-in, y a conservar esa información. No es opcional y también se sanciona.

Impuestos: cómo tributa el dinero que ganas alquilando

En el IRPF

Los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. La diferencia clave entre turístico y tradicional está en la reducción:

Traducido: por cada 1.000 € de rendimiento neto, en alquiler tradicional puedes acabar tributando solo por 400 o 500 €, mientras que en turístico tributas por los 1.000 €.

Gastos que sí puedes deducirte

• Los intereses de la hipoteca, nunca el capital amortizado
• El IBI, la tasa de basuras y la cuota de la comunidad
• El seguro del hogar y el seguro específico de alquiler
• Las comisiones de Airbnb u otras plataformas
• La limpieza, el mantenimiento y las reparaciones (no las mejoras, que se amortizan)
• Los suministros que vayan a tu cargo
• La amortización del inmueble: un 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo. Es la deducción que más se olvida y la que más rebaja la factura
• Los honorarios de gestoría o de la empresa de gestión

IVA y otras obligaciones

Si te limitas a ceder la vivienda, el alquiler turístico está exento de IVA. Si prestas servicios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, cambio periódico de ropa, comidas, recepción), pasa a estar sujeto al 10 % y la actividad se considera económica, con obligaciones de alta censal. Ten en cuenta además que las plataformas informan directamente a Hacienda de lo que ingresas, así que no declarar no es una opción.

Cómo darte de alta en Airbnb paso a paso

Si ya has comprobado que puedes alquilar, el alta como anfitriona es gratuita y lleva menos de una hora:

1. Crea tu cuenta de anfitriona y elige el tipo de alojamiento: vivienda completa, habitación privada o habitación compartida.
2. Describe el espacio: ubicación, número de huéspedes, camas, baños y servicios. Sé exhaustiva marcando los servicios reales, porque es lo que usan los filtros de búsqueda.
3. Sube las fotos: mínimo 15, horizontales, con luz natural y la cama hecha. La primera foto decide si te hacen clic.
4. Escribe el título y la descripción pensando en quien busca: metro cercano, distancia al centro, wifi rápido, espacio de trabajo.
5. Introduce tu número de registro. Airbnb te lo va a pedir para poder publicar.
6. Fija precio, calendario y normas: estancia mínima, hora de entrada y salida y política de cancelación.
7. Añade tu cuenta bancaria y publica. Airbnb suele pagarte unas 24 horas después del check-in de cada huésped.

Cómo ganar más con el mismo piso

Las fotos son la inversión más rentable

Un alojamiento con fotos profesionales puede ingresar entre un 20 y un 40 % más que el mismo alojamiento con fotos mediocres. Si no vas a contratar a un fotógrafo, dispara con luz de día, en horizontal, ordena antes y no abuses del gran angular: genera reseñas negativas por expectativas incumplidas.

Usa precio dinámico, no un precio fijo

Los precios varían por temporada, día de la semana, eventos, congresos y puentes. Herramientas como PriceLabs o Wheelhouse ajustan el precio automáticamente. Si prefieres hacerlo a mano, revisa el calendario cada domingo y sube el precio de las fechas con más demanda.

Las primeras reseñas son oro

Sin reseñas no apareces. Durante las primeras 5 o 10 reservas, pon el precio un 10-15 % por debajo del mercado y céntrate en superar expectativas. Después sube.

Ajusta bien la estancia mínima

Una noche mínima llena más el calendario, pero dispara los costes de limpieza y el desgaste. Dos o tres noches suele ser el punto óptimo en ciudad; en costa, semanas completas en verano.

Cuida los detalles que salen en las reseñas

Wifi rápido, buen colchón, agua caliente, buena iluminación y cero ruido. Son los cinco motivos por los que la gente puntúa con cinco estrellas o con tres.

Responde rápido

La tasa de respuesta influye en tu posicionamiento dentro de la propia plataforma. Configura mensajes automáticos de bienvenida, instrucciones de entrada y despedida.

Añade ingresos extra

Plaza de garaje, trastero, check-in temprano o salida tardía de pago, cuna o traslado desde el aeropuerto. Son ingresos con coste marginal casi cero.

Errores que te pueden costar dinero

• Publicar sin número de registro. Anuncio retirado y posible sanción.
• Dar por hecho el permiso de la comunidad. Desde 2025 necesitas un acuerdo expreso; no basta con que los estatutos no lo prohíban.
• Olvidar la amortización del 3 % en la declaración. Es dinero que dejas encima de la mesa cada año.
• Calcular la rentabilidad con una ocupación del 100 %. No existe.
• No tener seguro específico. El de hogar no cubre la actividad turística ni los daños causados por huéspedes.
• Aceptar reservas fuera de la plataforma. Pierdes toda la protección y la cobertura frente a impagos y daños.
• No llevar registro de ingresos y gastos. Cuando llegue la declaración no podrás justificar las deducciones.

Y si no puedes alquilar en turístico: otras formas de rentabilizar tu vivienda

• Alquiler de media estancia (de 1 a 11 meses). Nómadas digitales, profesionales desplazados o estudiantes de posgrado. Paga bastante más que el larga duración y no necesita licencia turística.
• Alquiler de habitación mientras vives en la casa. El punto intermedio: generas ingresos sin ceder la propiedad entera. Funciona muy bien en ciudades universitarias.
• Alquilar solo la plaza de garaje o el trastero. Entre 60 y 180 € al mes en ciudad, con cero gestión.
• Alquiler por días para rodajes, sesiones de fotos o eventos. Si tu casa tiene personalidad, hay plataformas especializadas que pagan por horas.
• Alquiler de larga duración con seguro de impago. Menos ingreso bruto, pero con la reducción del IRPF y sin gestión suele ganar en rentabilidad por hora invertida.

Preguntas frecuentes sobre alquilar en Airbnb

Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. La normativa de alquiler turístico varía por comunidad autónoma y municipio: confirma siempre tu caso concreto antes de tomar decisiones.