Cómo ganar dinero alquilando tu piso o habitación: guía para empezar

Tu vivienda puede ser una fuente de ingresos aunque sigas viviendo en ella. Alquilar una habitación, ofrecer tu piso durante las vacaciones o alquilar una plaza de garaje son formas concretas de hacer que un activo que ya tienes trabaje para ti. En Ahorradoras te explicamos cómo hacerlo maximizando lo que puedes ganar.

Cuánto puedes ganar: estimaciones reales por ciudad

Los ingresos dependen mucho de la ciudad, la zona, el tamaño y la temporada. Como referencia orientativa para alquiler turístico de corta estancia (Airbnb):

• Madrid o Barcelona (zona céntrica): entre 1.500 y 4.000 euros al mes en temporada alta si el piso está completo. Entre 600 y 1.200 euros si es una habitación.
• Valencia, Sevilla, Málaga: entre 800 y 2.500 euros al mes para un piso completo.
• Destinos de costa en verano: entre 700 y 2000 euros (aprox, depende mucho del destino y tipo de vivienda) por semana en julio y agosto, con temporada baja muy marcada.
• Ciudades medianas: entre 400 y 1.200 euros al mes según la zona y la época.

Para el alquiler tradicional de habitaciones a estudiantes o profesionales, los precios oscilan entre 300 y 700 euros mensuales por habitación según la ciudad, con ingresos más estables y menos gestión que el alquiler turístico.

Airbnb vs alquiler tradicional: cuál te conviene más

El alquiler turístico de corta estancia (Airbnb, Booking) puede generar hasta el doble o el triple de ingresos que el alquiler tradicional. Pero requiere mucha más gestión: limpieza frecuente, comunicación con huéspedes, entrada y salida de llaves, reposición de suministros. Y en muchas ciudades está muy regulado o directamente prohibido sin licencia.

El alquiler tradicional de larga estancia da menos dinero pero mucha más estabilidad y menos trabajo. Un contrato de un año con un inquilino de confianza te da tranquilidad y previsibilidad. Es la opción que recomendamos en Ahorradoras para quien quiere ingresos pasivos sin dedicar tiempo a la gestión.

Alquilar una habitación mientras vives en la vivienda es el punto intermedio: generas ingresos sin ceder toda la propiedad, pero compartes espacio. Funciona muy bien en ciudades universitarias o con mucha demanda de profesionales que buscan habitación.

Lo legal: lo que tienes que saber antes de empezar

La licencia turística

Para alquilar tu piso de forma turística en la mayoría de ciudades españolas necesitas una licencia de vivienda de uso turístico. Los requisitos y el proceso varían según la comunidad autónoma. En Barcelona y Madrid hay una moratoria para nuevas licencias en muchas zonas, lo que en la práctica significa que no puedes alquilar turísticamente si no la tienes ya.

Antes de anunciarte en ninguna plataforma, comprueba si necesitas licencia en tu municipio y los requisitos para obtenerla. Las multas por alquiler turístico sin licencia pueden llegar a decenas de miles de euros.

La comunidad de propietarios

Los estatutos de tu comunidad de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico. Antes de empezar, revísalos. Si los estatutos no lo prohíben expresamente, la comunidad puede prohibirlo con un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios. De hecho parea solicitar la licencia debes primero obtener el permiso de la comunidad de propietarios.

Los impuestos: todo lo que debes declarar

Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pero también tienes derecho a deducir los gastos relacionados con el alquiler: hipoteca (los intereses, no el capital), comunidad, seguro del hogar, gastos de suministros si van a tu cargo, comisiones de Airbnb, limpieza y reparaciones.

Para el alquiler de vivienda habitual (contrato de arrendamiento tradicional) existe una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Es decir, solo tributas por el 40% de lo que ganas neto. Esta reducción es muy significativa y hace que el alquiler tradicional sea fiscalmente muy eficiente.

Para el alquiler turístico no aplica esa reducción del 60%.

Cómo maximizar tus ingresos en Airbnb

Si tienes licencia y decides hacerlo, estos son los factores que más influyen en lo que ganas:

• Las fotos son lo más importante. Un apartamento con fotos profesionales puede ganar entre un 20% y un 40% más que el mismo apartamento con fotos mediocres. Vale la pena la inversión.
• El precio dinámico. Los precios del alquiler turístico varían mucho según la temporada, los eventos locales y los días de la semana. Herramientas como PriceLabs o Wheelhouse te ayudan a optimizarlo automáticamente.
• Las valoraciones son oro. Las primeras reseñas son críticas. Para conseguirlas, pon el precio un poco por debajo del mercado al principio y enfócate en superar expectativas.
• La limpieza es innegociable. Una queja de limpieza destruye tu valoración. Si no puedes garantizarla tú misma, contrata una empresa de limpieza profesional.