3,247 %Euríbor 12 meses, media de septiembre de 2026
2,172 %Un año antes, en septiembre de 2025
80 %Financiación habitual sobre el valor de la vivienda
Dato actualizado automáticamente desde la serie oficial del Banco Central Europeo · Última revisión editorial: agosto de 2026
01 · Punto de partida
Cómo elegir tu hipoteca en 2026: lo que de verdad marca la diferencia
Elegir hipoteca no es elegir el número más pequeño de un anuncio. Es decidir cuánto de tu sueldo vas a comprometer durante los próximos 20 o 30 años, qué pasa si suben los tipos y qué productos vas a tener que contratar para conseguir ese interés que te han enseñado.
El contexto ayuda a entenderlo: el euríbor a 12 meses, la referencia de las hipotecas variables en España, cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %, frente al 2,172 % de septiembre de 2025. Dicho de otro modo, quien tiene una hipoteca variable ha visto subir su cuota respecto al año pasado, y quien firma ahora se juega mucho en la decisión entre fija, mixta o variable.
En los siguientes apartados te explicamos, sin tecnicismos, los cinco puntos que más dinero te pueden ahorrar.
02 · La decisión clave
Hipoteca fija, mixta o variable: cuál encaja contigo
No hay una opción mejor para todo el mundo. Hay una que encaja mejor con tu perfil, tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo.
Si quieres el detalle con ejemplos numéricos, lo desarrollamos aquí: Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál es mejor?
03 · Tus números
Cuánto te van a prestar y cuánto te puedes permitir
Son dos preguntas distintas y conviene no confundirlas. Lo que el banco está dispuesto a prestarte no siempre coincide con lo que a ti te conviene pedir.
El 80 % es la referenciaLa mayoría de entidades financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20 % restante sale de tu bolsillo.
Suma un 10-12 % de gastosImpuestos, tasación y notaría de la compraventa no entran en el préstamo. Sobre una vivienda de 200.000 €, hablamos de unos 60.000 € de ahorro previo.
Máximo 30-35 % de tus ingresosEs el criterio que usan los bancos y un buen termómetro para ti: por encima de ahí, la hipoteca se come tu capacidad de ahorro.
Cuentan todas tus deudasEl préstamo del coche, el crédito al consumo o el pago aplazado del móvil restan capacidad de endeudamiento.
04 · Letra pequeña
Gastos de la hipoteca: quién paga qué
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto está mucho más claro que antes. Tenlo presente para que nadie te cuele un gasto que no te corresponde.
Si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos que hoy corresponden al banco, quizá puedas reclamarlos: cómo reclamar los gastos de constitución de tu hipoteca.
05 · Cómo comparar
TIN, TAE y bonificaciones: cómo comparar dos ofertas de verdad
El TIN es el interés puro del préstamo. La TAE incorpora además comisiones y determinados gastos, así que es la cifra que permite comparar manzanas con manzanas. Pero hay un matiz importante: muchas entidades te enseñan la TAE bonificada, la que obtienes solo si contratas seguros, nómina o tarjetas con ellos.
Haz este cálculo antes de decidir: cuánto te baja el interés la bonificación frente a cuánto te cuestan al año esos productos. En muchos casos el seguro de hogar o de vida contratado con el banco es bastante más caro que uno equivalente por libre, y la rebaja no compensa.
Revisa también la letra pequeña de las comisiones por amortización anticipada, que la ley limita pero no elimina. Profundizamos en ello en qué es el TIN, la TAE y dónde encontrar las mejores hipotecas y en el seguro de vida de la hipoteca.
06 · Casos particulares
¿Y si eres autónoma, vives fuera de España o ya tienes hipoteca?
AutónomasNo es un obstáculo, pero te pedirán más papeles: al menos dos años de actividad, IRPF, IVA y extractos que demuestren ingresos estables. Cuidado con tributar muy poco: reduce tu factura fiscal, pero también tu capacidad de endeudamiento.
Residentes en el extranjeroEs posible comprar en España desde fuera, aunque el porcentaje financiado suele ser menor y no todas las entidades trabajan este perfil. Aquí es donde más se nota tener a alguien que sepa a qué banco acudir.
Y si ya tienes hipoteca firmada con el euríbor alto o con una fija poco competitiva, puedes mejorar tus condiciones sin vender ni volver a comprar, mediante novación o subrogación. Te explicamos las opciones en cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca y en cambiar de hipoteca.
¿Te decimos cuál te conviene a ti?
Un especialista independiente revisa tu caso, compara opciones reales del mercado y te lo explica claro. Sin coste y sin compromiso.
Quiero que estudien mi caso
Por qué te acompañamos con un especialista independiente
Ir banco por banco tiene dos problemas: te lleva semanas y cada oficina te va a enseñar únicamente su producto. Un especialista hipotecario independiente trabaja con varias entidades a la vez, sabe cuál está aceptando perfiles como el tuyo en este momento y negocia condiciones que rara vez se anuncian en el escaparate.
En Ahorradoras no vendemos hipotecas ni cobramos por este análisis. Hacemos lo mismo que llevamos haciendo desde 2011 con la luz, los seguros o el ahorro doméstico: darte información clara y ponerte en contacto con quien puede resolverlo. La decisión, siempre, es tuya.
07 · Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Qué hipoteca conviene más en 2026, fija o mixta?
Con el euríbor a 12 meses en el 3,247 % de media en septiembre de 2026, la mixta es la opción que más se está firmando porque protege la cuota durante los primeros años y deja margen a mejorar después. La fija sigue siendo la mejor elección para quien necesita saber con exactitud lo que pagará cada mes durante toda la vida del préstamo.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Como referencia, en torno al 30 % del precio de la vivienda: un 20 % de entrada, porque los bancos suelen financiar hasta el 80 %, más un 10-12 % adicional para impuestos y gastos de compraventa.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde la Ley 5/2019, el banco asume la notaría del préstamo, la gestoría, el registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Al cliente le corresponde la tasación y las copias de escritura que solicite.
¿Merece la pena contratar los seguros del banco para bajar el interés?
Solo si el ahorro en intereses supera el sobrecoste de esos productos. Compara la prima anual del seguro de hogar y de vida que te ofrece el banco con la de una aseguradora externa y calcula la diferencia a lo largo de todo el plazo antes de decidir.
¿Puedo conseguir una hipoteca siendo autónoma?
Sí. Los bancos suelen pedir un mínimo de dos años de actividad, declaraciones de IRPF e IVA y extractos bancarios que acrediten ingresos regulares. Un historial ordenado y sin descubiertos pesa tanto como la cifra de facturación.
¿Se puede cambiar de hipoteca sin vender la casa?
Sí, mediante una novación con tu banco actual o una subrogación llevando el préstamo a otra entidad. Ambas tienen coste, así que conviene calcular en cuántos meses recuperas ese gasto con la nueva cuota.
¿Cuánto tarda en concederse una hipoteca?
Entre cuatro y ocho semanas desde que presentas la documentación completa, contando tasación, estudio de riesgos y los diez días de reflexión obligatorios antes de la firma que exige la ley.
¿Este servicio de Ahorradoras tiene algún coste?
No. Dejas tus datos, un especialista externo revisa tu caso y te explica qué opciones tienes. No pagas nada por ese análisis y no adquieres ningún compromiso.
08 · Sigue leyendo
Más sobre hipotecas y vivienda
Aviso importante sobre esta información
- Los datos se actualizan solos, pero verifícalos igualmente. El euríbor que aparece en esta página se actualiza de forma automática a partir de la serie oficial publicada por el Banco Central Europeo y corresponde a la media del último mes cerrado. Aun así, antes de tomar cualquier decisión comprueba el dato vigente en la fuente oficial: los tipos cambian a diario y el valor que se aplicará a tu préstamo es el que recoja tu escritura.
- El resto de cifras son orientativas. Los porcentajes de financiación, plazos, requisitos, impuestos y ejemplos de esta guía son de carácter general y pueden haber cambiado desde la última revisión editorial. Cada entidad aplica sus propios criterios: el importe, el tipo de interés y las comisiones que te ofrezcan dependerán de tu perfil, de tus ingresos y de la vivienda.
- Esto no es asesoramiento financiero. Ahorradoras no es una entidad financiera, no concede préstamos ni comercializa hipotecas. Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, ni una recomendación de contratación de ningún producto concreto. La decisión final y sus consecuencias son responsabilidad de cada persona.
- Quién estudia tu caso. El análisis lo realiza un especialista externo colaborador de Ahorradoras, no la propia Ahorradoras.
Contenido elaborado por el equipo editorial de Ahorradoras, fundada por Mapi Amela en 2011,
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