Comprar tu primera vivienda: todo lo que nadie te explica antes de firmar

Comprar tu primera vivienda es, casi siempre, la decisión financiera más grande de tu vida. Y sin embargo, nadie nos enseña cómo hacerlo.

En Ahorradoras conocemos a muchas mujeres que ya han pasado por el proceso de comprar su primera vivienda, y por eso sabemos cuáles son los errores más habituales, los costes que nadie cuenta de antemano y las preguntas que conviene hacer antes de firmar nada.

Esta guía responde a lo que de verdad importa: cuánto dinero necesitas, qué hipoteca te conviene, qué ayudas existen y cómo no pagar de más. Es información divulgativa: antes de firmar nada, asesórate bien y contrasta cada dato con tu banco y con un profesional.

Cuánto dinero necesitas para comprar tu primera vivienda

El banco te puede financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que significa que necesitas tener ahorrado como mínimo el 20% del precio. Pero eso no es todo: a ese 20% hay que sumarle los gastos de compraventa, que en España suponen entre un 10% y un 12% adicional según la comunidad autónoma.

Ejemplo real con una vivienda de 200.000 euros

Esa es la cifra real de comprar una primera vivienda y la que a casi nadie le cuadra a la primera, y por eso conviene saberla antes de enamorarte de un piso.

Los gastos de comprar tu primera vivienda que nadie te cuenta

Avales ICO: comprar tu primera vivienda sin el 20% ahorrado

Si el problema es la entrada, la línea de avales ICO para primera vivienda es hoy la vía más realista. El Estado avala una parte del préstamo para que el banco pueda financiarte hasta el 100% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos).

• Cuánto cubre: hasta el 20% del préstamo, y hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
• Quién puede pedirlo: menores de 36 años en el momento de la firma, y familias con menores a cargo sin límite de edad.
• Límite de ingresos: varía según la provincia en la que compres. Se amplía 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo y hasta un 70% en familias monoparentales.
• Precio máximo de la vivienda: depende de la comunidad autónoma, según la tabla oficial del ICO.
• Hasta cuándo: el plazo para formalizar los préstamos termina el 31 de diciembre de 2027.

Cuidado con una cosa: el aval te resuelve la entrada, no los impuestos ni los gastos. Sigues necesitando ese 10-12% ahorrado. Y financiar el 100% significa cuota más alta y más intereses a lo largo de la vida del préstamo. Puedes consultar las condiciones oficiales en la web del ICO.

Hipoteca fija, variable o mixta para tu primera vivienda

En el momento de redactar esta guía, el euríbor se sitúa en el 2,94%, frente al 2,86% del mes anterior y el 2,11% de un año antes. Después de dos años de bajadas, el índice ha vuelto a repuntar, así que la decisión entre fija y variable vuelve a tener consecuencias reales en tu cuota.

Al comparar, no mires solo el tipo de interés: mira la TAE, que incluye comisiones y productos vinculados. Una hipoteca con un interés más bajo pero con seguros de hogar, vida y protección de pagos obligatorios puede salirte bastante más cara. Tienes más detalle en nuestra comparativa de hipotecas, y si ya tienes una y quieres mejorarla, en la guía para cambiar de hipoteca.

Cuánto puedes pedir para tu primera vivienda sin ahogarte

La regla que usan los bancos y que deberías usar tú: la cuota no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, sumando todas las deudas que tengas (préstamo del coche, financiaciones, tarjetas).

• Con 1.800 euros netos al mes, tu cuota máxima razonable está entre 540 y 630 euros.
• Con 2.500 euros netos, entre 750 y 875 euros.
• En pareja, se suman los ingresos netos de las dos personas, pero también todas sus deudas.

Y un matiz importante que casi nunca se dice: ese porcentaje es el máximo, no el objetivo. Si te quedas justo en el 35%, cualquier imprevisto (una baja, una reforma, una subida del euríbor en una hipoteca variable) se convierte en un problema serio. Puedes hacer números con nuestra calculadora de ahorro.

Errores al comprar tu primera vivienda que cuestan mucho dinero

• No comparar hipotecas. Aceptar la del banco donde tienes la nómina sin comparar puede costarte decenas de miles de euros a lo largo del préstamo.
• No revisar la tasación. Si la tasación es inferior al precio acordado, el banco financia el 80% de la tasación, no del precio. Te puedes quedar corta de dinero en el último momento.
• No leer el contrato de arras. Si firmas arras y luego no consigues financiación, puedes perder el dinero entregado. Incluye siempre una cláusula condicionada a la aprobación de la hipoteca.
• Comprar al límite de tu capacidad. Si te quedan pocos euros a final de mes, cualquier imprevisto se convierte en un problema.
• Olvidar los gastos post-compra. Mudanza, pintura, muebles, electrodomésticos, posibles reformas: lo habitual es gastar entre 5.000 y 20.000 euros adicionales en los primeros meses.
• No pedir la nota simple. Cuesta unos pocos euros en el Registro y te dice si la vivienda tiene cargas, hipotecas pendientes o embargos.
• Fiarte solo del inmobiliario que vende. Trabaja para la parte vendedora, no para ti.

Cómo negociar el precio de tu primera vivienda

El precio publicado en los portales inmobiliarios es el precio de salida, no el precio final. En la mayoría de casos hay margen, sobre todo si la vivienda lleva tiempo anunciada, si necesita reformas o si el vendedor tiene prisa.

• Investiga antes. Mira precios de viviendas similares en la misma zona. Idealista y Fotocasa tienen herramientas de valoración orientativas.
• Pregunta cuánto tiempo lleva en venta. Más de seis meses anunciada es una señal clara de margen.
• Presupuesta las reformas. Llegar con un presupuesto real de fontanería o ventanas convierte tu oferta en un argumento, no en un capricho.
• Ten la financiación preaprobada. Una compradora con la hipoteca resuelta vale más que otra que ofrece más pero sin garantías.
• Ponte un techo y respétalo. Decide tu precio máximo antes de la visita, por escrito, y no lo muevas en caliente.

El proceso de compra de tu primera vivienda, paso a paso

1. Calcula tu presupuesto real: ahorro disponible menos gastos, y cuota máxima del 30-35% de tus ingresos netos.
2. Consigue una preaprobación bancaria antes de visitar pisos. Sabrás qué puedes permitirte de verdad.
3. Busca y visita. Ve al menos dos veces y a horas distintas del día.
4. Pide la nota simple en el Registro de la Propiedad y comprueba cargas y titularidad.
5. Negocia y firma las arras, siempre con cláusula condicionada a la concesión de la hipoteca.
6. Compara hipotecas en al menos tres entidades y mira la TAE, no solo el interés.
7. Tasación y aprobación: el banco encarga la tasación y emite la FEIN, que tienes 10 días para revisar.
8. Firma en notaría y liquida los impuestos en el plazo de 30 días hábiles.
9. Cambia suministros y empadrónate, y revisa si te corresponde alguna deducción autonómica por compra de vivienda habitual.

Cómo te ayudamos en Ahorradoras a comprar tu primera vivienda

Preguntas frecuentes sobre comprar tu primera vivienda