Comprar tu primera vivienda: todo lo que nadie te explica antes de firmar

Comprar una vivienda es probablemente la decisión financiera más grande que tomarás en tu vida. Y sin embargo, nadie nos enseña cómo hacerlo. En Ahorradoras hemos acompañado a miles de mujeres en este proceso y sabemos cuáles son los errores más habituales, los costes que nadie te dice de antemano y las preguntas que tienes que hacer antes de firmar nada.

Cuánto dinero necesitas realmente

El banco te puede financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que significa que necesitas tener ahorrado como mínimo el 20% del precio. Pero eso no es todo. A ese 20% hay que sumarle los gastos de compraventa, que en España suponen entre un 10% y un 12% adicional del precio según la comunidad autónoma.

Un ejemplo concreto: si compras un piso de 200.000 euros, necesitas al menos 40.000 euros de entrada más entre 20.000 y 24.000 euros en gastos. En total, unos 60.000-64.000 euros de bolsillo antes de pagar ni una sola cuota de hipoteca.

Los gastos que nadie te cuenta

• IVA o ITP: si es vivienda nueva pagas IVA (10% en general, 4% si es protección oficial). Si es de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía según la comunidad, entre el 6% y el 10%.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5% y el 1,5% en segunda mano. En obra nueva lo paga el banco desde 2018.
• Notaría y Registro: entre 1.000 y 2.000 euros según el precio del inmueble.
• Gestoría: el banco suele incluirla, pero vale la pena revisarlo.
• Tasación: entre 300 y 600 euros, y la pagas tú aunque el banco la encargue.

Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir/h2>

En el entorno actual de tipos de interés, con el Euríbor estabilizándose tras años de subidas, la elección entre hipoteca fija y variable es más equilibrada que hace unos años.

La hipoteca fija te da seguridad: pagas lo mismo cada mes durante toda la vida del préstamo. Ideal si tienes aversión al riesgo o si tu situación económica no tolera subidas inesperadas de cuota.

La hipoteca variable está ligada al Euríbor y tu cuota cambia cada seis o doce meses. Puede ser más barata a largo plazo si los tipos bajan, pero también puede encarecerse si suben.

La hipoteca mixta combina los dos: un período inicial a tipo fijo (normalmente cinco o diez años) y el resto a tipo variable. Es una buena opción si quieres estabilidad al principio pero no quieres perder la posibilidad de beneficiarte de bajadas de tipos en el futuro.

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Errores habituales que cuestan mucho dinero

• No comparar hipotecas. Aceptar la hipoteca del banco donde tienes la nómina sin comparar puede costarte decenas de miles de euros a lo largo del préstamo.
• No revisar la tasación. Si la tasación es inferior al precio que has acordado, el banco solo te financia el 80% de la tasación, no del precio. Esto puede dejarte corta de dinero en el último momento.
• No leer el contrato de arras. Si firmas arras y luego no consigues financiación, puedes perder el dinero entregado. Incluye siempre una cláusula condicionada a la aprobación de la hipoteca.
• Comprar al límite de tu capacidad. La cuota de hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si te quedan pocos euros a final de mes, cualquier imprevisto puede ser un problema serio.
• Olvidar los gastos post-compra. Mudanza, pintura, muebles, electrodomésticos, posibles reformas… Lo habitual es gastar entre 5.000 y 20.000 euros adicionales en los primeros meses.

Cómo negociar el precio de la vivienda

El precio publicado en los portales inmobiliarios es el precio de salida, no el precio final. En la mayoría de casos hay margen de negociación, especialmente si la vivienda lleva tiempo en el mercado, si necesita reformas o si hay urgencia del vendedor.

Antes de negociar, investiga los precios de viviendas similares en la misma zona. Portales como Idealista o Fotocasa tienen herramientas de valoración orientativas. Con esos datos puedes hacer una oferta fundamentada, no a ciegas.