La nuda propiedad es la fórmula que te permite vender tu casa, cobrar el dinero hoy y seguir viviendo en ella hasta el último día. Tienes una vivienda, tienes gastos y tienes una pensión que no siempre llega: esta operación convierte esos ladrillos en dinero real en tu cuenta sin que tengas que hacer las maletas.
Suena a tecnicismo de notaría, pero la idea es sencilla. En esta guía te explicamos qué es exactamente, cuánto vale la nuda propiedad de tu vivienda según tu edad, qué impuestos se pagan, cómo es el proceso paso a paso y en qué situaciones conviene plantearla y en cuáles no.
Nuda propiedad: la respuesta corta
- Qué es. La nuda propiedad es el derecho a ser dueña de una vivienda sin el derecho a usarla. Vendes ese título y te reservas el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a vivir en la casa de por vida.
- Cuánto se cobra. El valor fiscal del usufructo se calcula con la regla del 89 (89 menos tu edad, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %). El resto es la nuda propiedad. En el mercado real se suele cobrar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación.
- Quién la vende. Sobre todo personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad y una pensión que no cubre lo que necesitan.
- Impuestos. La ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta en el IRPF para mayores de 65 años. Quien compra paga el ITP.
- Qué sigues pagando. IBI, comunidad y suministros, porque conservas el usufructo y sigues viviendo allí.
- Cuánto se firma en España. Unas 1.800 operaciones al año, según el Anuario del Colegio de Registradores.
Guía actualizada el 24 de agosto de 2026 por el equipo editorial de Ahorradoras. Cifras contrastadas con el Anuario del Colegio de Registradores de España y con la Agencia Tributaria, y marco legal citado artículo por artículo.
Lo que vas a encontrar aquí
Qué es la nuda propiedad
Cuando eres dueña de una casa tienes en realidad dos derechos a la vez: la nuda propiedad, que es el título legal de ser la propietaria, y el usufructo, que es el derecho a vivir en ella, usarla o alquilarla. Los dos juntos forman lo que el Código Civil llama pleno dominio.
Vender la nuda propiedad consiste en separar esos dos derechos: traspasas el título a una compradora y te quedas el usufructo vitalicio. Dicho de otra manera, cobras por tu casa hoy, sigues viviendo en ella y quien compra no puede entrar, alquilarla ni venderla mientras tu usufructo siga vivo. Tú mandas mientras vivas allí.
| Derecho | Qué incluye | Quién lo tiene tras la venta |
|---|---|---|
| Pleno dominio | Ser dueña y usar la vivienda | Nadie: se desmembra en dos |
| Nuda propiedad | El título de propiedad, sin uso ni disfrute | La persona o empresa compradora |
| Usufructo vitalicio | Vivir en la casa, alquilarla y disfrutarla de por vida | Tú, hasta tu fallecimiento |
Cuando el usufructo se extingue, normalmente por fallecimiento, la nuda propiedad y el usufructo se reúnen automáticamente y la compradora pasa a tener el pleno dominio sin pagar nada más por la vivienda.
Cuánto vale la nuda propiedad: la regla del 89
Aquí está la clave de toda la operación: cuanto mayor eres, más cobras. Y tiene toda la lógica, porque quien compra tendrá que esperar menos años para poder disfrutar de la vivienda.
Para calcular el valor fiscal se usa la llamada regla del 89, recogida en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
- Valor del usufructo (%) = 89 menos la edad de la usufructuaria, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.
- Valor de la nuda propiedad (%) = 100 menos el valor del usufructo.
Con 73 años, por ejemplo: 89 menos 73 son 16 % de usufructo, luego la nuda propiedad equivale al 84 % del valor del inmueble. A partir de los 79 años el usufructo se queda fijo en el mínimo del 10 %, así que la nuda propiedad alcanza su tope del 90 %.
| Tu edad | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad | Sobre una casa de 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 65 años | 24 % | 76 % | 190.000 € |
| 70 años | 19 % | 81 % | 202.500 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | 215.000 € |
| 79 años o más | 10 % (mínimo) | 90 % (máximo) | 225.000 € |
Ojo: esta tabla te da el valor fiscal, el que usará Hacienda para liquidar impuestos. No es necesariamente el dinero que te van a ofrecer.
Quiero saber cuánto vale mi nuda propiedad
Nos cuentas tu situación en un formulario de dos minutos y te ponemos en contacto con profesionales especializados en nuda propiedad, para que puedas contratarles una valoración de tu vivienda.
Valor fiscal y precio real de mercado
El precio que se firma ante notario lo marca el mercado, no la tabla de Hacienda. Las empresas y particulares que compran nuda propiedad asumen una incertidumbre grande, no saben cuántos años tardarán en disponer de la casa, y descuentan ese riesgo del precio.
En la práctica, las viviendas con usufructo vitalicio se transmiten con descuentos de entre el 30 % y el 50 % sobre el valor de mercado. Es decir, sobre un piso tasado en 250.000 euros lo habitual es cobrar entre 125.000 y 175.000 euros, no los 215.000 que dice la tabla fiscal.
El mercado, además, es pequeño y muy concentrado. Según el Anuario del Colegio de Registradores de España, en 2024 se registraron 1.817 compraventas de nuda propiedad, lideradas por la Comunidad Valenciana, Andalucía y Madrid. Son pocas operaciones, así que pedir más de una oferta cambia mucho el resultado. Si no sabes por dónde empezar, en Ahorradoras te ponemos en contacto con profesionales que pueden valorar tu vivienda.
Lo que más influye en el precio final que te ofrecen es: tu edad, el estado y la ubicación del inmueble, si hay una o dos usufructuarias (se calcula con la más joven) y si cobras todo de golpe o en forma de renta mensual.
La nuda propiedad en cifras
Si buscas datos concretos antes de decidir, estos son los números que manejamos en Ahorradoras cuando analizamos una operación de nuda propiedad en España:
| Dato | Cifra | De dónde sale |
|---|---|---|
| Compraventas de nuda propiedad registradas en España en 2024 | 1.817 operaciones | Anuario del Colegio de Registradores |
| Comunidades que lideran el mercado | Comunidad Valenciana, Andalucía y Madrid | Anuario del Colegio de Registradores |
| Edad a partir de la cual suele interesar | 65 años | Exención del IRPF por vivienda habitual |
| Valor fiscal del usufructo vitalicio | 89 menos tu edad, con mínimo del 10 % y máximo del 70 % | Art. 10.2.a) del texto refundido del ITP y AJD |
| Porcentaje del valor de tasación que se suele cobrar | Entre el 50 % y el 70 % | Práctica habitual del mercado |
| IRPF sobre la ganancia si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual | Exenta, sin límite de importe | Art. 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF |
Cómo vender la nuda propiedad, paso a paso
- Tasa la vivienda. Necesitas un valor de referencia objetivo, hecho por una tasadora homologada, antes de sentarte a negociar nada.
- Calcula tu porcentaje. Aplica la regla del 89 con tu edad para saber qué parte del valor corresponde a la nuda propiedad y cuál a tu usufructo.
- Decide la modalidad de cobro. Puedes cobrar todo el capital de una vez, en pagos aplazados o como renta vitalicia mensual. La fiscalidad y el riesgo cambian en cada caso.
- Pide varias ofertas. Compara al menos tres: empresas especializadas, inversores particulares y agencias inmobiliarias.
- Revisa el contrato con calma. Quién paga las derramas, si puedes alquilar la vivienda, qué pasa si necesitas ir a una residencia, qué garantías de cobro hay si el pago es aplazado.
- Firma ante notario e inscribe. La escritura debe recoger expresamente la reserva del usufructo vitalicio y hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Liquida los impuestos. Tú declaras la operación en el IRPF del año siguiente y la parte compradora liquida el ITP.
Si quieres el detalle de cada modalidad de cobro, lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre cómo vender la nuda propiedad y cobrar rentas.
Qué impuestos se pagan
Esta es la parte que más dudas genera, y también donde más dinero se puede perder por desconocimiento. Resumido:
| Impuesto | Quién lo paga | Detalle |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Quien vende | Tributa la diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad y su valor de adquisición proporcional |
| ITP | Quien compra | Entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma, sobre el valor fiscal de la nuda propiedad |
| Plusvalía municipal | Quien vende | Se calcula sobre el valor del suelo correspondiente a la nuda propiedad transmitida |
| IBI, comunidad y suministros | Quien vende (usufructuaria) | Los gastos ordinarios siguen siendo tuyos mientras vivas en la casa |
La gran ventaja fiscal si tienes más de 65 años: la ganancia patrimonial obtenida al transmitir la vivienda habitual está exenta en el IRPF, sin límite de importe, y la Agencia Tributaria admite expresamente que se aplique cuando se transmite solo la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio. Es decir, puedes cobrar por tu casa y no pagar IRPF por esa ganancia.
Dos matices importantes: la vivienda debe ser tu residencia habitual en ese momento o haberlo sido en los dos años anteriores, y la exención no se aplica si el pleno dominio ya estaba desmembrado previamente entre nuda propietaria y usufructuaria. Antes de firmar, revisa tu caso con una asesora fiscal.
Los impuestos son la parte donde más dinero se pierde por no preguntar a tiempo. Si quieres saber cómo quedaría tu caso concreto antes de sentarte con nadie, cuéntanos tu situación y te ponemos en contacto con profesionales especializados a los que puedes contratar ese análisis.
Quiero revisar mi caso antes de firmar
Qué dice la ley
La nuda propiedad no es un producto financiero inventado por nadie: está regulada en el Código Civil desde 1889 y en la normativa fiscal española. Estos son los artículos que conviene tener a mano antes de firmar, para que puedas comprobar tú misma lo que te cuenten:
| Norma | Qué regula | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Arts. 467 y siguientes del Código Civil | Definición y contenido del usufructo | Tu derecho a seguir disfrutando la vivienda aunque ya no seas la propietaria |
| Art. 480 del Código Civil | Facultad de arrendar | Como usufructuaria puedes alquilar la casa, salvo que el contrato lo limite |
| Arts. 500 y 501 del Código Civil | Reparaciones ordinarias y extraordinarias | Las ordinarias son tuyas; las extraordinarias, de la nuda propietaria |
| Art. 504 del Código Civil | Cargas y contribuciones anuales | El IBI y los gastos anuales corren a tu cargo mientras dure el usufructo |
| Art. 513 del Código Civil | Extinción del usufructo | Se extingue con tu fallecimiento o por renuncia expresa |
| Art. 10.2.a) del texto refundido del ITP y AJD | Valoración del usufructo vitalicio | De aquí sale la regla del 89 |
| Art. 14.6 del texto refundido del ITP y AJD | Venta con reserva de usufructo a familiares | Si vendes a tu cónyuge o a un descendiente, Hacienda presume herencia anticipada |
| Art. 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF | Exención por vivienda habitual a partir de los 65 años | Puedes no pagar IRPF por la ganancia obtenida |
¿Te conviene vender la nuda propiedad?
Depende de tres cosas: tu edad, las alternativas que tengas sobre la mesa y qué quieras dejar en herencia. Antes de decidir, compara la nuda propiedad con las otras fórmulas que existen, mira con calma en qué casos encaja y lee la letra pequeña.
Nuda propiedad, hipoteca inversa o alquiler garantizado
La nuda propiedad no es la única manera de sacar dinero de tu casa sin salir de ella. Conviene compararlas antes de decidir:
| Nuda propiedad | Hipoteca inversa | Venta con alquiler garantizado | |
|---|---|---|---|
| Sigues siendo propietaria | No, vendes el título | Sí | No |
| Sigues viviendo en la casa | Sí, de por vida | Sí | Sí, pagando alquiler |
| Cómo cobras | Capital de golpe o renta | Renta mensual o capital | Capital de golpe |
| Genera deuda | No | Sí, con intereses | No |
| Quién asume el riesgo de longevidad | La compradora | Tus herederos | La compradora |
| Herencia | La casa sale del patrimonio | Los herederos deciden si pagan la deuda | La casa sale del patrimonio |
Cuándo conviene y cuándo no
En Ahorradoras llevamos años viendo casos reales, y el patrón se repite. Tiene sentido plantearlo si:
- Tienes más de 65 años y tu pensión no cubre lo que necesitas para vivir con tranquilidad.
- La vivienda es tuya, está libre de cargas o casi, y quieres seguir viviendo en ella.
- No tienes herederos directos, o los tienes pero no dependen de esa casa.
- Necesitas liquidez ahora: para cuidados, para reformar, para ayudar a la familia o simplemente para vivir mejor.
- Prefieres no endeudarte ni dejar una deuda pendiente a nadie.
No lo recomendaríamos sin pensarlo mucho si:
- Tienes hijos o hijas que cuentan con esa herencia y todavía no lo habéis hablado.
- El mercado inmobiliario de tu zona está en plena subida y puedes esperar.
- Aún no has explorado alternativas como la hipoteca inversa, la venta con alquiler garantizado o alquilar una habitación.
- Es probable que tengas que trasladarte a una residencia en poco tiempo, porque entonces el usufructo pierde buena parte de su sentido.
- Tienes menos de 65 años: el porcentaje que te correspondería es bajo y la ventaja fiscal no se aplica.
Riesgos y letra pequeña
- Es irreversible. Una vez firmada la escritura no hay marcha atrás: la casa deja de formar parte de tu patrimonio.
- Cobras menos que en una venta normal. El descuento por el usufructo es real y puede llegar a la mitad del valor de mercado.
- Las derramas grandes. Los gastos extraordinarios, como una derrama de fachada o de ascensor, deben quedar por escrito. Por defecto la ley se los atribuye a la nuda propietaria, pero muchos contratos lo modifican.
- Cobros aplazados sin garantía. Si te ofrecen pagos a plazos o renta vitalicia, exige garantías reales: condición resolutoria inscrita, aval bancario o seguro de rentas.
- Impacto en ayudas y prestaciones. Recibir un capital importante puede afectar a ayudas condicionadas al patrimonio o a la renta.
- Conversación familiar pendiente. La mayoría de los conflictos no son legales, son familiares. Hablarlo antes evita disgustos después.
Ninguno de estos riesgos es motivo para descartar la operación, pero sí para no firmar a ciegas. Cuéntanos tu situación y te ponemos en contacto con profesionales especializados que pueden revisar contigo la letra pequeña antes de que vayas al notario.
El caso de Ana, 73 años
Ana tiene 73 años y un piso en Valencia valorado en 280.000 euros. Su pensión de viudedad no le llegaba a fin de mes y no quería pedir dinero a nadie. Vendió la nuda propiedad y recibió 168.000 euros de una sola vez, un 60 % del valor de tasación.
Sigue viviendo en su casa, paga su IBI, su comunidad y sus suministros, y no pagó IRPF por la ganancia gracias a la exención por vivienda habitual para mayores de 65 años. Lo que ha cambiado es que ya no depende de que le llegue el dinero a fin de mes. Eso es lo que puede hacer esta fórmula cuando encaja.
Te ponemos en contacto con profesionales especializados en nuda propiedad para que puedas contratarles una valoración antes de firmar nada.
Otras guías sobre nuda propiedad
Según el punto en el que estés, te puede interesar una u otra:
- La nuda propiedad como fórmula de inversión: cómo funciona el mecanismo legal y quién puede hacerlo.
- Cómo vender la nuda propiedad y cobrar rentas: el proceso paso a paso y las modalidades de cobro.
- Comprar nuda propiedad como inversión: para quien está en el otro lado de la operación.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad
¿Cuánto dinero se cobra por vender la nuda propiedad?
Depende de tu edad y del valor de tasación. Fiscalmente, la nuda propiedad equivale al 100 % menos el usufructo, que se calcula como 89 menos tu edad (mínimo 10 %, máximo 70 %). En el mercado real se cobra entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación, porque quien compra aplica un descuento por el tiempo que tendrá que esperar.
¿Puedo vender la nuda propiedad si tengo hipoteca?
Sí, siempre que la operación permita cancelar la hipoteca. Si el saldo pendiente es pequeño o el valor del piso es muy superior a lo que debes, suele ser viable: se cancela la hipoteca con parte del importe de la venta y el resto se te entrega. Hay que analizarlo caso a caso.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
Como usufructuaria, tú sigues pagando los gastos ordinarios: comunidad, IBI y suministros. Los gastos extraordinarios importantes, como una derrama grande o una obra estructural, corresponden en principio a la nuda propietaria, aunque suelen negociarse expresamente en el contrato.
¿Tiene implicaciones fiscales vender la nuda propiedad?
Sí. La venta tributa como ganancia patrimonial en el IRPF, pero si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual la ganancia está exenta, sin límite de importe. También hay que liquidar la plusvalía municipal, y la parte compradora paga el ITP.
¿Es lo mismo la nuda propiedad que una hipoteca inversa?
No. Con la hipoteca inversa recibes dinero del banco usando tu casa como aval: sigues siendo propietaria y la deuda, con sus intereses, recae después sobre tus herederos. Con la nuda propiedad vendes el título a un tercero, no hay deuda ni intereses, y la vivienda sale de tu patrimonio.
¿Puedo alquilar mi casa si he vendido la nuda propiedad?
En principio sí, porque el usufructo incluye el derecho a disfrutar del inmueble y a percibir sus frutos, incluidas las rentas del alquiler. Aun así, muchos contratos limitan o regulan esta posibilidad, así que revisa esa cláusula antes de firmar si crees que puedes necesitarlo.
¿Qué pasa si tengo que irme a una residencia?
Tu usufructo sigue vigente aunque no vivas en la casa. Puedes alquilarla y usar esa renta para pagar la residencia, si el contrato lo permite, o pactar con la compradora la extinción anticipada del usufructo a cambio de una compensación. Conviene dejarlo previsto por escrito desde el principio.
¿Qué pasa con mis herederos?
La vivienda deja de formar parte de tu herencia: al fallecer, la compradora consolida el pleno dominio sin pagar nada más. Lo que sí heredan es el dinero que hayas recibido y no gastado. Por eso es una fórmula que encaja especialmente bien cuando no hay herederos que dependan de esa casa.
¿A qué edad conviene vender la nuda propiedad?
A partir de los 70 años el porcentaje que te corresponde ya es alto, más del 80 % del valor, y si superas los 65 se aplica la exención del IRPF por vivienda habitual. Por debajo de esa edad el valor de tu usufructo es grande, cobras proporcionalmente menos y pierdes la ventaja fiscal.
¿Se puede anular o recomprar la nuda propiedad después?
La venta es firme e irreversible salvo que se pacte lo contrario. Puedes negociar una opción de recompra o un derecho de tanteo, pero debe quedar recogido en la escritura e inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no está escrito, no existe.
¿Cuánto se cobra por la nuda propiedad a los 70 años?
Con 70 años, la regla del 89 da un usufructo del 19 % y una nuda propiedad del 81 % del valor fiscal. Sobre una vivienda tasada en 250.000 euros serían 202.500 euros de valor fiscal, pero en el mercado real lo habitual es cobrar entre el 50 % y el 70 % de la tasación, es decir, entre 125.000 y 175.000 euros.
¿Quién compra la nuda propiedad de una vivienda?
Sobre todo empresas especializadas en este tipo de operaciones, fondos inmobiliarios e inversores particulares que buscan comprar por debajo del precio de mercado y esperar. También hay compras entre familiares, aunque en ese caso Hacienda aplica una presunción especial.
¿Qué pasa si la persona que compra la nuda propiedad fallece antes que yo?
No cambia nada para ti. La nuda propiedad pasa a sus herederos y tu usufructo vitalicio sigue intacto e inscrito en el Registro de la Propiedad. Sigues viviendo en tu casa exactamente igual.
¿Puedo vender la nuda propiedad a un hijo o a un familiar?
Sí, pero con cuidado. El artículo 14.6 del texto refundido del ITP y AJD presume que se trata de una transmisión por herencia, y no de una venta, cuando vendes la nuda propiedad a tu cónyuge o a un descendiente reservándote el usufructo. Esa presunción solo se desmonta justificando que quien compra ha pagado con medios propios, así que conviene dejar rastro bancario del pago y consultarlo antes con una asesora fiscal.
¿Cuánto se tarda en vender la nuda propiedad?
Lo que más se alarga es tasar la vivienda y comparar ofertas, que es justo la parte que no conviene acelerar. Una vez elegida la compradora, la firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad se resuelven en cuestión de semanas.
¿Hay que pagar plusvalía municipal al vender la nuda propiedad?
Sí, y la paga quien vende. Se calcula solo sobre la parte del valor del suelo que corresponde a la nuda propiedad transmitida, no sobre el pleno dominio, así que la factura sale más baja que en una venta normal. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real, y si no ha habido incremento de valor no se paga.
¿Cuánto se cobra por la nuda propiedad a los 80 años?
A los 80 años el usufructo ya está en su mínimo legal del 10 %, así que la nuda propiedad alcanza su máximo fiscal: el 90 % del valor del inmueble. Sobre una vivienda tasada en 250.000 euros serían 225.000 euros de valor fiscal. En el mercado real, a esa edad las ofertas suelen moverse en la parte alta de la horquilla, entre el 60 % y el 70 % de la tasación.
¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda heredada?
Sí, siempre que la herencia esté aceptada, la vivienda inscrita a tu nombre y libre de cargas. Si la heredaste junto a otras personas, necesitas el acuerdo de toda la copropiedad. Y ojo con la fiscalidad: la exención del IRPF para mayores de 65 años solo se aplica si esa casa es tu vivienda habitual, no por el hecho de haberla heredado.
Quién está detrás de esta guía
Esta guía sobre la nuda propiedad la elabora el equipo editorial de Ahorradoras. Todas las cifras que aparecen están contrastadas con fuentes oficiales, el Anuario del Colegio de Registradores de España y la Agencia Tributaria, y el marco legal se cita artículo por artículo para que puedas comprobarlo por ti misma en el BOE. Revisamos y actualizamos el contenido cada vez que cambia la normativa o se publican nuevos datos de mercado.
Llevamos años explicando finanzas personales en un idioma que se entiende, sin letra pequeña y sin vender humo. Si después de leer esto sigues con dudas sobre tu caso concreto, cuéntanoslo aquí y te ponemos en contacto con profesionales especializados en nuda propiedad.
Calcula cuánto vale la nuda propiedad de tu casa
No hay dos situaciones iguales. La edad, la zona, el estado del piso, si hay hipoteca, si hay herederos y la forma de cobro cambian por completo el resultado. Antes de firmar nada merece la pena poner números sobre la mesa y compararlo con las alternativas.
En Ahorradoras no hacemos la valoración, pero sí te ponemos en contacto con profesionales especializados en nuda propiedad a los que puedes contratar una valoración de tu vivienda y el análisis fiscal de la operación. Cuéntanos tu situación y te decimos con quién hablar.
Esto es lo que un profesional especializado puede valorar en tu caso:
- Qué podrías cobrar por la nuda propiedad de tu vivienda según tu edad, tu zona y el estado del inmueble.
- Qué impuestos tendrías que pagar y cuáles te puedes ahorrar por tener más de 65 años.
- Si te compensa más otra fórmula: hipoteca inversa, venta con alquiler garantizado o simplemente esperar.
Formulario de dos minutos y sin compromiso. Te ponemos en contacto con profesionales especializados y tú decides si contratas la valoración con ellos.
Contenido divulgativo elaborado por el equipo editorial de Ahorradoras. No constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero personalizado. Antes de tomar una decisión sobre la nuda propiedad de tu vivienda, consulta con tu asesoría y con el notario.
